Покупката „на зелено“ дава предимство, което готовите имоти рядко могат да предложат: избор на етаж, изложение, разпределение и често по-добра цена в ранните етапи. Този тип сделка обаче има различна логика от покупката на готов апартамент.
Купувачът плаща за бъдещо изпълнение, а основната защита идва от документите по строежа и от съдържанието на предварителния договор, който по закон урежда бъдещия окончателен договор.
Ключът е в две неща: първо, проверката дали проектът е правно и технически „чист“; второ, договорните клаузи да превърнат обещанията в задължения с ясни срокове и последици при неизпълнение. Точно затова „покупка на зелено проверка на договор“ не е формалност, а реален контрол върху риска.
Какво прави предварителния договор решаващ при покупка „на зелено“
Предварителният договор е инструментът, който описва имота, цената, начина на плащане и сроковете за сключване на окончателния договор (нотариалното прехвърляне). Законът изисква той да е в писмена форма, когато окончателният договор е в нотариална форма.
При покупка „на зелено“ предварителният договор по същество трябва да отговори на три въпроса:
- Какво точно се купува (идентификация и параметри).
- Как се доказва напредъкът (етапи и документи).
- Какво се случва при отклонение (санкции, срокове, разваляне, обезщетение, връщане на суми).
12 проверки преди договор
- Собственост на земята и право на строеж: установяване кой е собственик на поземления имот и кой има право да строи и да прехвърля бъдещи обекти; проверка за тежести, ипотеки, възбрани и други вписвания по партидата в Имотния регистър.
- Разрешение за строеж и статут на проекта: наличие на издадено разрешение за строеж и съответствие с изискванията на ЗУТ; сверка дали строежът се изпълнява по одобрени инвестиционни проекти и в рамките на допустимото за имота застрояване.
- Категория на строежа и режим на въвеждане в експлоатация: яснота дали финалът е разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация според категорията на строежа; фиксиране на точния документ, който ще бъде изискуем за финално плащане/предаване.
- Договорни страни и право да продават: проверка дали лицето/дружеството, което подписва, е възложител/инвеститор или надлежно упълномощено; при продажби от дружество – проверка на представителната власт и актуално състояние.
- Идентификация на имота „на хартия“: точно описание на бъдещия обект с номер по проект, етаж, изложение, квадратури (застроена площ, общи части, идеални части), както и прилежащи помещения (склад/изба) и паркомясто/гараж, ако са част от сделката; изрична формулировка какво се счита за предмет на продажбата.
- Площи и методика за изчисление: изясняване кои площи влизат в цената и как се формира „квадратурата“; фиксиране какво става при разлика между проект и изпълнение (допустими отклонения, преизчисление, отказ).
- Ниво на завършеност и спецификация: подробна спецификация какво включва „по БДС“ или „до ключ“ – стени, подове, инсталации, дограма, входна врата, общи части, асансьор, фасада; договорна забрана за едностранна подмяна на материали към по-нисък клас без писмено съгласие.
- Етапност на строителството и документи за контрол: обвързване на ключови траншове с конкретни актове/протоколи по Наредба №3 (актове и протоколи по време на строителството), а не с „процент готовност“ без доказуем критерий.
- Срокове, график и дефиниции за забава: фиксиране на междинни срокове (например груб строеж/Акт 14, годност за приемане/Акт 15) и краен срок за въвеждане в експлоатация; ясна дефиниция кога е налице забава и как се доказва.
- Задатък/капаро, неустойки и разваляне: правна квалификация на платената сума (дали е задатък по смисъла на ЗЗД или аванс), условия за задържане/връщане и последици при неизпълнение; изрични неустойки за забава и неизпълнение.
- Банково финансиране и условност на сделката: ако се купува с кредит – срокове за одобрение, документите, които продавачът предоставя, и какво се случва при отказ от банка без вина на купувача; недопускане на клаузи, които автоматично правят купувача неизправна страна при банкови процедури, които обективно отнемат време.
- Приемо-предаване, дефекти и гаранции: процедура за предаване с протокол, срокове за отстраняване на констатирани дефекти, критерии за съществен недостатък и права при отказ за подписване при сериозни отклонения; фиксиране на гаранционни срокове и контактна процедура.
Какво означава „плащане срещу етап“ при покупка „на зелено“
Една от типичните грешки в договорите е плащането да е описано като „процент завършеност“, без да е посочено как се доказва този процент и кой го установява. В строителния процес актовете и протоколите се съставят по нормативен ред и служат като по-ясна база за обвързване на плащанията. Наредба №3 урежда условията и реда за съставяне на актове и протоколи по време на строителството и формите на ключови образци, използвани в практиката.
Когато плащането е привързано към документ, възникват две предимства:
- има конкретно събитие, което не се „тълкува“;
- има проследимост в строителната документация.
Етапите на строителството често се комуникират и през публични страници за строителни процеси и етапи, което помага на купувача да следи реалния прогрес по обекта.
Кои точки не се преговарят
- Собственост/право на строеж и чиста имотна партида: сделка без ясна собственост и без проверка за тежести превръща риска в непредвидим, защото вписванията в Имотния регистър имат значение за вещните права върху имота.
- Разрешение за строеж и законова съвместимост на проекта: строителство без валиден документален режим или с отклонения от одобрените проекти е риск, който договорът не „лекува“.
- Точна идентификация на имота и квадратури: без конкретика за площи, идеални части и прилежности купувачът не може да докаже какво е купил при спор.
- Спецификация и ниво на завършеност: липсата на детайлна спецификация позволява разминаване в очакванията и качество, което реално се материализира чак при предаване.
- Срокове и неустойки, които се задействат автоматично при забава: срок без последици не е реален срок; неустойката е договорният инструмент, който превръща закъснението в измерима отговорност.
- Ясна квалификация на задатък/аванс и правила при неизпълнение: задатъкът по ЗЗД има конкретни последици при неизпълнение; неясните формулировки водят до спор каква е сумата и как се връща.
- Условия за финално прехвърляне и документ за законно ползване: финалният етап трябва да е свързан с документ, който доказва законното въвеждане в експлоатация според категорията на строежа.
- Процедура за приемо-предаване и дефекти: без протокол и срокове за отстраняване купувачът губи най-силния момент за установяване на несъответствия.
Как се проверява собствеността и „тежестите“ без да се разчита на устни уверения
Имотният регистър съдържа данни за актове, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот, както и вписвания за ипотеки и възбрани.
При покупка „на зелено“ проверката е двупосочна: проверява се партидата на земята и се проверява дали инвеститорът има основание да продава бъдещите обекти (чрез собственост или учредено право на строеж).
Вписванията и наличието на тежести са обективен факт, който не се променя с текст в предварителен договор.
Защо спецификацията е по-важна от общите обещания
Маркетингови формулировки като „луксозни общи части“ или „висок клас материали“ не са юридическа защита. Спецификацията е документът, който прави качеството измеримо.
При ново строителство дребни на пръв поглед разлики могат да променят дългосрочните разходи и усещането: клас дограма, вид стъклопакет, шумоизолационни характеристики на входната врата, детайли при фасадата, тип настилки в общите части и др. Когато това е описано, при отклонение има доказуемо несъответствие.
Срокове: как се избягват „плаващите“ формулировки
Сроковете в покупка „на зелено“ са две групи: строителни и административни. Строителните са обвързани с физическо изпълнение, административните са обвързани с процедури и документи. В договора е важно да са разграничени, защото последиците от забава трябва да са ясни. Наредба №3 е нормативната рамка за актовете и протоколите, които документират ключови етапи и проверки по време на строителството и се използват като доказателство за напредък.
Когато срокът е описан като „ориентировъчен“, неустойката често става трудно приложима, защото няма обективна точка на сравнение. Когато срокът е „до дата“ или „до дата + конкретно описани основания за удължаване“, изпълнението е измеримо.
Задатък, капаро, аванс: защо терминът в договора има значение
В практиката често се използва думата „капаро“, но правната последица идва от това дали сумата е уговорена като задатък по смисъла на закона или като обикновено авансово плащане.
Задатъкът по ЗЗД служи като доказателство за сключен договор и обезпечава изпълнението; при неизпълнение последиците са различни за страната, която е дала или получила задатъка.
При покупка „на зелено“ това има директен ефект върху сценария „проектът се забавя“ или „купувачът не може да финализира поради обективни причини“, защото спорът често започва от това каква е правната природа на платената сума.
Банков кредит при покупка „на зелено“: договорът трябва да съвпада с реалния банков процес
Кредитът вкарва трета страна в процеса и изисква документи, срокове, оценка и вътрешни процедури. Ако предварителният договор не отчита това, купувачът може да попадне в ситуация, при която обективно не може да изпълни срок, а формално се води неизправен.
В договора се описват срок за предоставяне на документи от продавача, срокове за одобрение и механизъм при отказ, който не е по вина на купувача. Законът за предварителния договор и възможността той да бъде обявен за окончателен при определени условия са уредени в ЗЗД, което прави точното формулиране на задълженията решаващо.
Приемо-предаване: моментът, в който несъответствията се фиксират
При покупка „на зелено“ реалното качество се „вижда“ в края. Затова приемо-предаването не е формалност, а правен момент, в който се описват дефекти и несъответствия и се фиксира срок за отстраняването им. Ако договорът не съдържа процедура, обикновено се стига до спор дали дефектът е „дребен“ или „съществен“ и какви са сроковете.
Как да се подреди информацията за един проект, без да се пропуска ключов документ
За един проект купувачът обичайно събира следните групи данни: документи по терена и правата; документи по строежа; договорни клаузи и приложения; платежен график; условия за предаване и гаранции. Всяка липса се превръща в „сива зона“ и точно там възникват конфликтите.
Покупката „на зелено“ работи добре, когато бъдещето е описано като задължение, а не като обещание.
Затова „покупка на зелено“ означава конкретни проверки, валиден документален режим на строежа, точна идентификация на обекта, спецификация, етапност с документи по Наредба №3, ясни срокове, последици при забава, правилно уреден задатък и предаване с протокол.