Когато човек търси нов апартамент, почти винаги сравнява цени „на квадрат“, локация, изложение и разпределение. Истинският бюджет обаче рядко е само обявената цена.
При покупка на имот в България има задължителни държавни и общински плащания, такси по сделката, разходи за документи и често – допълнителни „скрити“ пера, които излизат в последния момент.
Ако ги пропуснете, резултатът е неприятен: или трябва да доплащате извън плана, или да отлагате сделката, или да намалявате бюджета за довършване и обзавеждане.
Тази статия е практичен калкулатор „на думи“: какви разходи се появяват най-често при покупка на нов апартамент, как да ги сметнете предварително и как да избегнете финансови изненади. Примерите са ориентационни и са написани така, че да се прилагат както при покупка „на зелено“, така и при готов имот, включително при ипотечен кредит.
Какво означава „цена на имота“ при таксите: продажна цена, данъчна оценка и пазарна оценка
Първото важно правило е, че таксите не винаги се изчисляват върху сумата, която виждате в обявата. В практиката се използват различни „бази“:
Продажна цена (по договора) – това е сумата, която реално плащате на продавача/строителя и която фигурира в нотариалния акт.
Данъчна оценка – стойност, определена по методика по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Нужна е за местния данък при придобиване и за част от изчисленията при сделки.
Материален интерес – термин в нотариалната тарифа, който на практика следва стойността на сделката и по него се определя нотариалната такса по таблица.
Ключовият принцип, който ще ви спести изненади: в много случаи таксите се изчисляват върху по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка (или върху стойността, по която е таксуван документът). Затова е разумно още преди сделка да поискате данъчна оценка или поне ориентир за нея.
Задължителните разходи по сделката: какво почти винаги плаща купувачът
Има разходи, които са стандартни за почти всяка покупко-продажба на апартамент. Те са „видимите“ такси, но много хора пак ги подценяват, защото се начисляват наведнъж.
- Местен данък при възмездно придобиване (определя се от общинския съвет в диапазон, посочен в ЗМДТ; конкретният процент зависи от общината)
- Нотариална такса (по Тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, по таблица според материалния интерес)
- ДДС върху нотариалната такса (20% върху нотариалната услуга)
- Такса за вписване в Имотния регистър (по тарифата на Агенция по вписванията; при вписване на актове по правило е процент, но има и минимален праг)
- Такси за документи (удостоверение за данъчна оценка, скица/схема, удостоверения и справки според случая)
Местен данък при придобиване: най-голямото перо след цената
Местният данък при възмездно придобиване на имущество е един от най-значимите разходи и затова е важно да знаете точния процент за вашата община. Законът определя диапазон, а общинският съвет фиксира конкретната ставка.
Пример за Варна: в публично достъпната наредба на Общински съвет Варна е посочено, че при възмездно придобиване данъкът е 3% върху оценката на прехвърляното имущество. Това е ориентир за сделки в рамките на община Варна.
Как се смята на практика:
Местен данък = процент на общината × база (обичайно оценката на имота, като в практиката се гледа по-високата релевантна стойност, според документите по сделката). Ако купувате в друга община, процентът може да е различен и трябва да го проверите по наредбата на съответната община.
Нотариална такса: защо „не е една и съща“ и как да я изчислите
Нотариалната такса при покупка на апартамент не се договаря свободно. Тя се определя по официална тарифа (таблица) според материалния интерес. Това означава, че при по-висока стойност на сделката таксата расте по формула, описана в тарифата.
Практичен начин да я планирате без да преписвате цялата таблица:
- Определяте стойността, върху която ще се таксува (обичайно стойност по сделката).
- Проверявате в коя „скала“ попада сумата според таблицата.
- Изчислявате базовата такса + процент за горницата над определен праг.
- Добавяте 20% ДДС върху нотариалната такса.
Важно: нотариалната такса е само едната част. В много случаи към нея се прибавят и такси за заверки, преписи и др. (в зависимост от конкретната сделка и пакета документи), които са по-дребни, но е добре да ги предвидите като резерв.
Такса за вписване в Имотния регистър: малък процент, който става сериозен при по-скъпи имоти
Вписването на нотариалния акт в Имотния регистър се таксува по тарифата на Агенцията по вписванията. За вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса 0,1% върху цената, по която е таксуван актът/документът, като има и минимален праг (не по-малко от определена сума).
Как се смята:
Такса вписване = 0,1% × база (стойността, по която е таксуван документът). При имот за 200 000 лв. това вече е осезаемо перо, макар и „само 0,1%“.
Документи и удостоверения: дребни суми, които се натрупват
Преди сделката или в самия ден често се изискват документи като данъчна оценка, скица/схема, удостоверения от общината или службата по вписванията, както и справки/удостоверения в зависимост от конкретния казус. Тези такси са сравнително малки спрямо местния данък, но са много и затова хората ги възприемат като „изненадващи“. Таксата и сроковете за данъчна оценка могат да варират по общини и според това дали услугата е стандартна или експресна.
Формула за бърза сметка: минимален бюджет за сделката (без кредит)
За да планирате „най-вероятния минимум“, можете да използвате следната логика:
Минимални разходи при покупка = местен данък + нотариална такса + ДДС върху нотариалната такса + такса вписване + документи (данъчна оценка, схеми, удостоверения)
След това добавяте резерв за дребни такси и непредвидени удостоверения, защото почти винаги изскача поне едно допълнително изискване.
Ако купувате с ипотечен кредит: разходи, които често се пропускат
Кредитът добавя отделен пакет разходи, които не са „по нотариуса“, но са реални и понякога съществени.
Първо идва оценката на имота (банкова оценка), такси за разглеждане на документи и усвояване, застраховки (на имота, понякога и живот/безработица според политиката на банката), както и разходи по ипотеката. При учредяване на ипотека има нотариални действия и вписване на ипотеката, които се таксуват отделно от самата покупка. Таксите за вписвания са уредени в тарифата на Агенцията по вписванията и зависят от вида вписване и документа.
Вторият момент е времето: при кредит често има повече документи и повече стъпки, което може да изисква експресни услуги (данъчна оценка, схеми, удостоверения), а това качва разхода.
„Скрити“ разходи, които излизат най-често при нов апартамент
Тук са перата, които не винаги са част от задължителния пакет по нотариуса, но реално често излизат при покупка на нов апартамент, особено когато имотът е в комплекс, в строеж или с включено довършване.
- Такса за запазване/депозит и условия за връщане (ако се откажете или кредитът се забави)
- Разходи за адвокатска проверка и изготвяне/преглед на предварителен договор (силно препоръчително при покупка „на зелено“)
- Такси към банка при кредит: оценка, разглеждане, усвояване, застраховки, такси по ипотека и вписване
- Такси за паркомясто/гараж или склад, ако се купуват отделно (отделна цена, понякога и отделна сделка)
- Такса поддръжка/фонд „Ремонт и обновяване“ при сгради с организирана поддръжка (особено в комплекси)
- Довършителни работи и „до ключ“, ако жилището е по БДС и вие планирате реално нанасяне скоро след сделката
- Комисиона към посредник, ако купувате през агенция (ако купувате директно от строител, това може да отпадне)
Ако целта ви е да държите разходите под контрол и да сравнявате оферти на база „обща цена до ключ“, има смисъл да гледате варианти директно от строител и да планирате всичко като пакет.
Как да планирате правилно: работеща схема за бюджетиране
Най-надеждният подход е да разделите бюджета на три слоя.
Първи слой: „такси по сделката“ – местен данък, нотариус, ДДС върху нотариуса, вписване и документи. Това е сумата, която трябва да е налична около деня на сделката, иначе тя не може да се изповяда.
Втори слой: „покупката като проект“ – депозит, разходи по кредит (ако има), юридически преглед, допълнителни удостоверения, паркомясто/склад и др.
Трети слой: „след сделката“ – обзавеждане, довършване, електроуреди, интернет/телевизия, първоначални ремонти, застраховка, преместване, дребни поправки.
Когато хората казват „изненадващо ми излезе скъпо“, почти винаги са пропуснали втория и третия слой и са смятали само първия.
Най-честите грешки при сметките (и как да ги избегнете)
Грешка №1: Да смятате данъка по „собствена логика“, а не по конкретната ставка на общината. Законът дава диапазон, но реалният процент е по наредба на общинския съвет и може да е различен по градове.
Грешка №2: Да приемете, че нотариалната такса е фиксирана. Тя е по таблица според стойността, и върху нея се начислява ДДС.
Грешка №3: Да забравите таксата за вписване (и при кредит – вписванията по ипотеката). При скъпи имоти дори 0,1% е осезаемо.
Грешка №4: Да не оставите резерв за документи и експресни услуги. Данъчната оценка и други удостоверения не са големи сами по себе си, но в пакет и при спешност се натрупват.
Грешка №5: Да сравнявате оферти само по цена на имота, вместо по „обща цена до сделка“ и „обща цена до нанасяне“. Това води до грешни избори, особено ако единият имот е по БДС, а другият е с довършване или с включено паркомясто.
Какво да поискате като информация предварително, за да сметнете точно
Идеята не е да „натоварите“ процеса, а да имате ясни входни данни.
- Първо – ориентир за данъчната оценка (или директно документ, ако е възможно).
- Второ – общинската ставка за данък придобиване (по наредбата на общината; за Варна има публично посочена ставка 3%).
- Трето – база за нотариалната такса и изчисление по тарифата (нотариусът или юристът ви може да даде конкретика по стойността на сделката).
- Четвърто – такса вписване по тарифата на Агенцията по вписванията (0,1% върху релевантната база, с минимален праг).
- Пето – ако има кредит: пълен списък от банката с такси, оценки и застраховки, плюс разходите по ипотеката.
Финално: реалистичен бюджет за „разходи покупка нов апартамент“
Най-чистият начин да мислите за сделката е: „цена на апартамента + разходи по придобиването + разходи по финансирането (ако има) + разходи по нанасянето“. Ако си направите сметката в този ред, почти няма как да ви изненада денят на нотариуса.