Когато купувате апартамент в ново строителство, почти винаги ще чуете три „магически“ термина: Акт 14, Акт 15 и Акт 16. В ежедневния език те се използват като кратки етикети за етапите на строителството и въвеждането в експлоатация, но за купувача е важно да знае какво реално стои зад тях като документи, процедури и права. Разликата не е само формална – тя влияе директно върху това кога е разумно да се плаща, какви рискове поемате и как да структурирате защитите си в предварителния договор.
За да е ясно още от началото: „Акт 16“ често се използва като нарицателно, но в нормативната рамка той е свързан с протокол/процедура за установяване годността за ползване и е основание за издаване на разрешение за ползване при определени категории строежи. За други категории вместо това се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация (регистриращ режим).
Ако разглеждате покупка „на зелено“ или в строеж, полезно е да комбинирате знанията от тази статия и с практичните насоки за оглед и избор „директно от строител“, които можете да видите тук: „Апартаменти директно от строител Варна“.
Какво е Акт 14 и защо е ключов момент за сделката
Какво удостоверява Акт 14
Акт 14 (образец 14) е акт за приемане на конструкцията – т.е. документ, с който компетентните участници в строителния процес констатират, че конструктивните елементи са изпълнени съгласно одобрените проекти (и предписаните промени) и че конструкцията може да бъде приета.
В разговорния смисъл хората често казват „сградата е на Акт 14“, за да обозначат, че е достигнат етапът „груб строеж“ или поне конструктивно завършване. Важно е да не смесвате маркетинговото послание с правното съдържание: Акт 14 е силен индикатор за напредък, но сам по себе си не означава, че жилището е готово за живеене, че всички инсталации са изпълнени, че общите части са довършени, или че сградата може законно да се ползва.
Какво означава за купувача „поетапно плащане до Акт 14“
Много схеми за плащане „на зелено“ разпределят сумата на траншове, като част от цената се плаща при предварителен договор, след това при определено строително ниво и често след достигане на Акт 14. Причината е проста: след приемане на конструкцията рискът „нещо да остане само на хартия“ обикновено е по-нисък, а банките по-лесно структурират ипотечно кредитиране спрямо реално изпълнен строеж.
Но безопасното плащане на етап Акт 14 не е „да, винаги“ или „не, никога“. Безопасно е само ако едновременно са изпълнени няколко условия: проектът и строителят са проверени, договорът има ясни срокове и неустойки, плащанията са обвързани с обективни документи, а вие имате гаранции какво следва, ако има забавяне или отклонение.
Какво е Акт 15 и защо е най-важният „филтър“ за готовността
Какво удостоверява Акт 15
Акт 15 (образец 15) е констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (или част/етап от него). С него се оформя предаването на строежа и строителната документация от строителя към възложителя и той е основание за изготвяне на окончателен доклад от строителния надзор.
За купувача това е критичен момент, защото Акт 15 показва, че строежът е достигнал степен на завършеност, позволяваща да се премине към финалните административни действия за въвеждане в експлоатация (в зависимост от категорията на строежа). С други думи, ако Акт 14 е „конструкцията е приета“, Акт 15 е „строежът като обект е готов да се приеме и да се движи към законно ползване“.
Защо Акт 15 е по-силен сигнал от Акт 14 за плащанията
На практика най-рисковите изненади за купувача се появяват след „груб строеж“: довършителни работи, инсталации, фасада, асансьор, общи части, вертикална планировка, документи по съответствия, връзки към мрежи и т.н. Акт 15 е моментът, в който тези елементи вече са в голяма степен изпълнени, а надзорът оформя документацията за финалната процедура.
Затова, ако трябва да изберете един етап, който обикновено носи по-добър баланс между риск и напредък за по-голям транш, в много сделки това е Акт 15 – но само ако договорът ви защитава и ако реалното състояние на строежа съответства на документите.
Какво е „Акт 16“ и какво реално трябва да търсите като купувач
Акт 16, разрешение за ползване и удостоверение за въвеждане в експлоатация
В публичното говорене „Акт 16“ често се употребява като крайното „разрешение сградата да се ползва“. В действителност, за определени категории строежи процедурата завършва с издаване на разрешение за ползване от компетентен орган след преминаване през законовите стъпки, а „Акт 16“ се използва като популярно название на протокола/основанието в тази процедура.
За други категории строежи след Акт 15 се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация (регистриращ режим), а не разрешение за ползване в класическия смисъл, и точно тук купувачите най-често се объркват. Затова не фиксирайте мисленето си в „има ли Акт 16“, а в „има ли документ за законно ползване на сградата според категорията ѝ“.
Какво означава за купувача финалният документ за ползване
Това е моментът, в който сградата може законно да се обитава и да се ползва като завършен строеж. На практика тогава се нормализират и ключови процеси като окончателно присъединяване към мрежи, регламентирано управление на етажната собственост, пълно предаване на общи части и др. Точно поради това много купувачи предпочитат по-голямата част от цената (или последния значим транш) да се плаща след наличието на документ за въвеждане в експлоатация/разрешение за ползване.
Кога е безопасно да платите: реалистична логика за купувача
Плащането е безопасно не според „етикета“ Акт 14/15/16, а според това дали плащате срещу проверим напредък и дали имате договорни и документални защити. Най-здравословният подход е да мислите за плащанията като за контролни точки, при които се удостоверява, че това, което купувате, реално се изгражда и се въвежда в експлоатация по правилния ред.
Плащане преди Акт 14: кога е допустимо
Плащане преди Акт 14 се случва масово при покупки „на зелено“. Това не е автоматично грешно, но рискът е по-висок и компенсацията за този риск трябва да е ясна: по-добра цена, по-добър избор на разпределения, гарантирани срокове, ясни неустойки, възможност за отказ при ключови отклонения и добре описана спецификация.
За купувача тук най-важното е да не плаща „на доверие“, а да плаща срещу юридически валидни документи и конкретни договорени параметри. Ако на този етап липсват ясни клаузи за срокове, етапи и отговорности, по-добре е да се преговаря преди подписване, отколкото да се разчита на „ще се разберем“.
Плащане на/след Акт 14: какво намалява риска и какво остава
След Акт 14 обикновено намалява рискът от фундаментални конструктивни неизвестни, защото конструкцията е приета по установен ред.
Но остава съществен риск в довършването и сроковете: фасада, дограма, инсталации, общи части, вертикална планировка, качество на изпълнение и, не на последно място, цялата документация по въвеждане в експлоатация. Затова безопасното плащане тук означава: траншът да е разумен като процент, да е обвързан с документи, а договорът да предвижда какво се случва при забава.
Плащане на/след Акт 15: най-силната „междинна“ точка
Акт 15 е моментът, в който строежът е документиран като годен за приемане и документацията се движи към финалните стъпки за законно ползване.
Това често е най-подходящият етап за голям транш, ако купувате в строеж, защото вече има съществено изпълнение, а оставащият път е по-скоро административен и довършителен, отколкото „строително-неизвестен“. Въпреки това, купувачът трябва да си даде сметка, че докато няма финален документ за ползване (разрешение/удостоверение), сградата може да не е годна за законно обитаване, а забавянията в процедури не са изключение.
Плащане след „Акт 16“/въвеждане в експлоатация: най-нисък риск, но и най-малък избор
Когато плащате основната сума след наличието на документ за законно ползване, рискът за купувача е най-нисък. Минусът е, че най-добрите разпределения и изложения обикновено се изкупуват по-рано, а цената често е по-висока от тази „на зелено“. Затова практиката е да се търси баланс: частично плащане по време на строежа, но с ясни защити, и финален по-голям транш при въвеждане в експлоатация.
Как да се защитите договорно: плащайте срещу доказателства, не срещу обещания
1) Обвързване на плащанията с конкретни документи и състояние
Най-честата грешка е плащанията да се обвържат с „процент завършеност“ без ясно описание как се доказва този процент. Много по-сигурно е да се обвързват с конкретни актове/протоколи и ясни критерии: приемане на конструкция, акт за годност за приемане, предаване на документация, наличен финален документ за ползване, реално изпълнени общи части и т.н.
2) Ясни срокове + неустойки, които работят
Сроковете трябва да са с конкретна дата или ясно определяем период, а не „ориентировъчно“. Неустойките трябва да са достатъчно мотивиращи, но и реалистични, за да не останат само „на хартия“. В практиката е важно да има и механизъм за удължаване при форсмажор, но той да е описан стриктно и да не се превръща в „вратичка“ за безкрайно отлагане.
3) Спецификация и ниво на завършеност
Много спорове идват от неяснота какво включва цената: каква дограма, каква входна врата, каква инсталация, какъв тип мазилки/шпакловки, общи части, асансьор, фасада, домофони, видеонаблюдение и т.н. Колкото по-ясна е спецификацията, толкова по-малко „изненади“ при приемането.
4) Проверка на строителя и реални изпълнения
Купувачът печели много, ако види реални изпълнени обекти, реално качество и отношение след продажба. Това е логика, която стои и зад съветите за покупка директно от строител, защото видимите завършени проекти дават контекст за качеството и организацията.
Практичен чеклист: кога да плащате и какво да проверите на всеки етап
При предварителен договор (преди Акт 14)
Тук вие поемате най-голям „времеви“ риск, защото строителството предстои. Компенсацията е в по-голям избор и често в по-добри условия. За да е разумно, условията трябва да са ясни и проверими.
При Акт 14
Акт 14 е приемане на конструкцията – силен сигнал, че сградата е напреднала значително, но далеч не финал.
На този етап често е разумно да се плати транш, ако договорът е структуриран правилно и ако строежът реално отговаря на проекта.
При Акт 15
Акт 15 е критичният „филтър“ за готовност за приемане и движение към финалните процедури.
Тук плащането може да е по-голямо като процент, но все още трябва да има защита за сроковете и финалното въвеждане в експлоатация.
При финален документ за ползване (разрешение/удостоверение)
Това е най-сигурната точка за финално плащане, защото сградата вече е в режим на законно ползване според категорията ѝ.
- Поискайте копие от подписания акт (Акт 14/Акт 15) и проверете дали е по съответния образец и с всички участници, които следва да подпишат.
- Сверете, че етапът на място отговаря на документа: при Акт 14 говорим за конструкция; при Акт 15 – за готовност за приемане и предаване на документация.
- Уверете се, че траншът, който плащате, е обвързан със събитие, което не може да се „разтегля“ с тълкуване (напр. „завършеност 70%“ без методика).
- Проверете какво става при забавяне: има ли неустойка, има ли право на разваляне, има ли ясни срокове за връщане на суми.
- Уточнете приемането на апартамента: протокол, срок за отстраняване на дефекти, гаранции и процедура при отказ за подпис при явни проблеми.
- Пазете доказателства за плащанията и комуникацията и не допускайте „устни“ промени по условията.
Документи, които е разумно да изискате (и защо)
Когато купувате апартамент, вашата цел не е да „събирате папка“, а да имате доказателства, че това, което плащате, е реално изпълнено и правилно документирано. Поисканите документи се различават според етапа, но има ядро, което почти винаги е уместно.
- Разрешение за строеж и одобрени инвестиционни проекти (за да знаете какво точно се строи и с какви параметри).
- Договор/анекси и подробна спецификация на материали и ниво на завършеност (за да няма „изненади“ при предаване).
- Актове и протоколи по Наредба №3, включително Акт 14 и Акт 15, когато са налични (за да плащате срещу официално удостоверен напредък).
- Окончателен доклад/документация от строителния надзор след Акт 15 (за да се проследи движението към въвеждане в експлоатация).
- Документ за въвеждане в експлоатация според категорията на строежа: разрешение за ползване или удостоверение (за да сте сигурни, че сградата се ползва законно).
- Протокол за предаване на апартамента (приемо-предавателен), включително опис на забележки и срокове за отстраняване (за да фиксирате състоянието).
- Гаранционни условия и процедура за рекламации (за да знаете какво и как се отстранява след предаване).
Чести грешки на купувачите при „Акт 14/15/16“ и как да ги избегнете
Една от най-честите грешки е купувачът да приеме, че след като „има Акт 14“, проектът е почти готов и може да се плаща „на доверие“. Реалността е, че качеството на довършването, сроковете и документацията за експлоатация могат да променят усещането и стойността на имота повече от самия груб строеж. Друга грешка е да се говори само за „Акт 16“, без да се уточни какъв точно финален документ следва според категорията на строежа – така купувачът може да чака „нещо“, което процедурно изглежда различно.
Също толкова рисково е, когато договорът не описва конкретно какво включва цената и как се приема обектът. В такъв случай спорът не е „кой е прав“, а „какво точно е уговорено“ – и ако не е уговорено, доказването става трудно.
Как да приложите това на практика, ако купувате апартамент във Варна
Най-добрият практичен сценарий за купувача е следният: първо проверявате строителя и неговите реални изпълнения, след това подписвате предварителен договор с ясни срокове, неустойки и спецификация, и накрая плащате траншове, обвързани с конкретни документи (Акт 14, Акт 15) и с ясна финална точка (документ за въвеждане в експлоатация според категорията).
Мислете в „контролни точки“, не в лозунги
Акт 14, Акт 15 и „Акт 16“ не са просто етапи в рекламна брошура. Те са част от документалната рамка, която доказва как строежът напредва, как се приема и как се въвежда в експлоатация.
Безопасното плащане не е фиксирано към един-единствен момент, а е резултат от три неща:
- плащате срещу доказателства,
- имате договорни защити
- и следите реалното състояние на строежа.
Когато тези три елемента са налице, покупката на апартамент в ново строителство може да бъде едновременно разумна, предвидима и финансово защитена.